Wanbetalers in mijn appartementsgebouw!

Steeds meer mensen kiezen ervoor om te wonen in een appartementsgebouw, vooral in het centrum van een stad of gemeente. De vergrijzing van de bevolking is hieraan niet vreemd alsook de toename van het aantal alleenstaanden en de aangekondigde betonstop binnen de Vlaamse regering. Een grotere sociale controle en de onmiddellijke nabijheid van winkels om te voorzien in de dagelijkse levensbehoeften zijn belangrijke factoren in de keuze voor deze vorm van samenleven.

Keerzijde van de medaille is wel dat je in een groter gebouw gaat samenwonen met mensen die je niet zelf kiest. Daarnaast mag je niet uit het oog verliezen : voortaan geldt het democratisch principe van “de meerderheid beslist”. Dit leidt niet zelden tot onenigheid binnen de vereniging van mede-eigenaars.

Een centrale rol in het samenleven met andere mensen binnen een appartementsgebouw wordt toebedeeld aan de syndicus, die optreedt als katalysator en soms zelfs als bliksemafleider. Om hieraan het hoofd te kunnen bieden heeft de wetgever de taak van de syndicus vergaand gejuridiseerd. Zowel in de relatie ten aanzien van de VME als ten aanzien van eigenaars is er een voortdurende aandacht vereist m.b.t. talrijke voorschriften en procedures.

Syndici krijgen steeds meer te maken met wanbetalers onder de mede-eigenaars en als eindverantwoordelijke voor het financieel beheer in een appartementsgebouw is het aan de syndicus om dit probleem op te lossen. Of deze achterstallen nu betrekking hebben op het werkkapitaal, het reservekapitaal of op een bijzondere bijdrage wanneer er geen reservefonds is, van de syndicus wordt in ieder geval verwacht dat hij snel en adequaat optreedt. Het zijn immers de mede-eigenaars die de prijs betalen voor de nalatigheid of onwil van één van hen.

De maatregelen die de syndicus kan treffen, gaan van rappel, ingebrekestelling en dagvaarding in rechte tot zelfs opschorting van levering van nutsvoorzieningen. Dit laatste is uitzonderlijk en kan uiteraard slechts na machtiging door een rechtbank en in overleg met de instantie die de betreffende nutsvoorziening levert.

De syndicus heeft geen machtiging van de algemene vergadering nodig om tot dagvaarding over te gaan vermits dit een juridisch bewarende maatregel is. De materieel bevoegde rechter is steeds de vrederechter (art.591,2° GerW) terwijl de territoriale bevoegdheid wordt bepaald door de plaats van de ligging van het onroerend goed. (art.629,1° GerW)

Sommige vrederechters vinden het een probleem dat een dagvaarding enkel namens de vereniging van mede-eigenaars wordt uitgebracht. Principieel is dit nochtans rechtsgeldig, maar om deze discussie uit de weg te staan dagvaard je best namens de vereniging van mede-eigenaars die in rechte vertegenwoordigd wordt door haar syndicus.

Nadat de zaak bij verstek of op tegenspraak voor de vrederechter behandeld is, krijg je een vonnis tegen de in gebreke blijvende partij. Vaak beginnen de problemen dan pas. Een vonnis bekomen is één zaak, maar het achteraf kunnen uitvoeren is een andere kwestie…

Om de achterstallen te innen nadat een vonnis werd verkregen, zijn er in het beslagrecht verschillende mogelijkheden. De gerechtsdeurwaarder kan uitvoerend beslag leggen op de roerende goederen van de wanbetaler en deze vervolgens openbaar verkopen. Het loont de moeite op voorhand aan de gerechtsdeurwaarder een solvabiliteitsonderzoek te vragen, wil je achteraf niet opgezadeld zitten met niet-recupereerbare uitvoeringskosten.

Een andere mogelijkheid is het uitvoerend onroerend beslag op het privé appartement. Dit is al een meer vergaande optie waarvoor je, na de nodige betekeningen door de gerechtsdeurwaarder, ook een verzoekschrift tot aanstelling van een notaris voor de openbare verkoop bij de beslagrechter moet indienen. Na een openbare verkoop wordt de opbrengst verdeeld. Dit alternatief is slechts nuttig indien je op voorhand weet dat de opbrengst bij verkoop meer zal bedragen dan de openstaande schuld die er nog is bij de hypothecaire schuldeiser, die steeds voorrang krijgt.

Als een appartement wordt verhuurd, kan de syndicus uitvoerend derdenbeslag laten leggen in handen van de huurder. Dit houdt in dat de huurder na de betekening van het beslag door de gerechtsdeurwaarder, de huurgelden aan de gerechtsdeurwaarder moet storten; enkel op die manier kan hij zijn huur nog rechtsgeldig betalen. Betaalt de huurder toch aan de verhuurder, dan kan de gerechtsdeurwaarder de verschuldigde gelden bij de huurder opeisen en hiervoor uitvoerend beslag bij de huurder leggen.

Een laatste mogelijkheid bestaat uit het loonbeslag : de gerechtsdeurwaarder gaat bij de werkgever van de nalatige mede-eigenaar de achterstallige bedragen opeisen. Met inachtname van de grenzen van het onbeslagbaar gedeelte van het loon zal de werkgever het beschikbare deel van het loon storten aan de gerechtsdeurwaarder.

Zoals gezegd is de taak van de syndicus steeds moeilijker geworden. Anderzijds zijn er toch heel wat mogelijkheden voorzien om een wanbetaler binnen de VME tot betaling te dwingen. Moest je bij de invordering van zulke achterstallen graag hulp hebben, weet dan dat ons kantoor jou graag de nodige bijstand verleent.